Появились новые рискованные схемы, связанные с ипотекой с аккредитивами и переуступкой договоров долевого участия 1. Некоторые банки вместе с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж. Однако в этой схеме есть риски для заемщика: — В отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. — В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен. 2. Есть случаи, когда застройщики продают жилье через посредников: — На этапе строительства застройщий заключает ДДУ с аффилированным лицом по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. — При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу. На этом счете находится первоначальная (заниженная) цена квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется. В этом случае человек несет риски уже в случае дефолта застройщика: если застройщик не выполнит своих обязательств, это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу). Такие схемы нарушают базовые принципы, заложенные в законе об участии в долевом строительстве. Банки и застройщики, которые их практикуют, по сути, пользуются неосведомленностью людей. В частности, в законе четко не указан срок, когда именно деньги должны быть перечислены на счет эскроу, а указано, что это должно произойти в соответствии с договором, но не позже момента сдачи дома в эксплуатацию. На практике это означает, что средства вне счета эскроу могут остаться без страховой защиты в течение нескольких лет, пока строится дом. Поэтому на договоры ДДУ следует обращать пристальное внимание — а именно на ту часть, где говорится о порядке и сроках зачисления средств на счетах эскроу. Для снижения рисков средства вне счета эскроу должны находиться не дольше, чем это требуется для обеспечения расчетов (как правило, не более нескольких дней с даты регистрации ДДУ). Существенные отклонения от этого, а также упоминание в договоре расчетов через аккредитив могут быть признаками того, что договор составлен не в интересах покупателя и несет для него дополнительные риски. Мы считаем обнаруженные практики недопустимыми. Подробнее о мерах, которые Банк России намерен принять, чтобы препятствовать реализации описанных выше схем, можно прочитать на нашем сайте по ссылке в комментариях.